Surface habitable, utile, privative, de référence ... BC2E Diagnostics Immobiliers vous explique ce qu'il faut retenir
Premier outil de calcul, la surface est un des éléments clés des diagnostics immobiliers pour calculer la superficie des biens. Il en existe plusieurs qui se confondent parfois. Quelles sont les différences entre la surface habitable et la surface de la Loi Carrez ? Qu’oblige la Loi Boutin ? Quid de la nouvelle « surface de référence 'SREF' » du DPE, qui devrait arriver au 1er juillet 2024 ? BC2E Diagnostics Immobiliers vous propose un éclairage en quelques questions / réponses sur ces différents mesurages.
> Qu’est ce que le surface habitable ou « SHAB » (article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation) :
La surface habitable d’un logement est définie par :
« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. »
> Ya t’il une surface habitable minimum ?
L’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation précise une surface et un volume habitables (surface totale habitable multiplié par les hauteurs sous plafond) minimum, à prendre en compte lors de l’établissement du programme de construction :
- Pour 4 habitants ou moins : 14 m2 et 33 M3 par habitant.
- Au-delà de 4 habitants : 10 m2 et 23 m3 par habitant supplémentaire.
La réglementation ne prévoit pas de surface habitable minimale par pièce, mais souvent les agents immobiliers considèrent qu’une chambre doit faire à minima 9 m2.
Pour être décent, un logement en location doit comporter au moins une pièce principale avec :
- une surface habitable de 9 m2 et
- une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m
- ou bien un volume habitable de 20 m3
> Quel calcul pour la surface habitable d’un logement ?
++ On additionne les superficies de chaque pièce fermées (salon, cuisine, chambres, salle à manger, salle de bain, toilettes, couloir, combles aménagés, …) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m. Toute pièce à usage quotidien, telle qu’une buanderie ou un placard est à prendre en compte dans le calcul.
- - Il faut ensuite soustraire la surface occupée par chaque élément de construction : murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
On n’inclut pas les combles non aménagés, les caves, sous-sol et remises, les garages, les terrasses, loggias et balcons, les séchoirs extérieurs, les vérandas et les locaux communs
> Qu’oblige la loi Boutin ?
Depuis 2009, la loi Boutin (loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion), précise que la « surface habitable » d’un logement doit figurer dans le contrat de location des biens immobiliers loués vides et comme résidences principales.
> Qu’est ce qu’une « Surface Utile » ? (article R. 353-16 du code de la construction et de l’habitation)
Elle est égale à la surface habitable du logement, telle que définie à l’article R. 156-1 (voir plus haut), à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes.
Les annexes prévues dans la réglementation sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.
++ Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
> Qu’est ce la « surface privative de la loi Carrez ?
Depuis 1997 et son application, le mesurage selon la loi Carrez est exigé en cas de vente d’une copropriété.
BC2E Diagnostics Immobiliers vous rappelle que ce mesurage n’est pas à fournir pour une maison individuelle, un logement acheté sur plan en VEFA (bien à construire ou en cours de construction), un terrain à bâtir ou un d’une superficie inférieur à 8 m2. En revanche, il est obligatoire pour un appartement en copropriété, un local commercial ou professionnel, une maison en copropriété.
++ Cette « surface privative » tient compte de la surface :
- des combles non aménagés, si ces derniers sont aménageables et ont une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m ;
- des pièces en sous-sols (autres que cave, garage ou parking, véranda, remises et réserves), à condition que la surface de chaque élément soit d’au moins 8 m² avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 m ;
- Tout placard ayant une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre et un sol au même niveau que le reste de la pièce, doit être pris en compte dans le calcul de la surface privative.
- Les mezzanines construites en dur peuvent être prise en compte dans la surface privative si sa hauteur sous plafond dépasse 1,80 m.
Ne sont pas pris en compte :
- Les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m²,
- Le gros œuvre : les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres,
- Les caves, garages, boxes et emplacements de stationnements,
- Les jardins, balcons et terrasses,
- Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Attention ! Le diagnostiqueur doit évaluer la surface d'un bien en tenant compte de son état physique (tel qu'il se présente) et de sa situation matérielle aux moment de la mise en vente. La loi Carrez tolère une marge d’erreur de 5 % sur le métrage. La Surface Carrez a une durée de vie illimitée, sauf si des travaux ont lieu dans le bien, alors il conviendra de faire refaire un nouveau calcul de surface. l
> Quid de la nouvelle surface DPE, dite « SREF » ?
Afin d’améliorer la précision du DPE, un arrêté publié le 25 mars 2024, remplace la notion de surface habitable (SHAB) par la surface de référence (SREF).
La SREF DPE est composée de la surface habitable (voir plus haut), plus la surface des vérandas chauffés, plus les surfaces des locaux chauffés à usage principal d'occupation humaine, avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m. Une véranda chauffée fait apparaître la présence d'un système de chauffage fixe, ou possède une ouverture permanente donnant sur une autre pièce (ex. un séjour). Une précision sera apportée par le Ministère, sur ce que recouvre la notion d'usage principal d'occupation humaine, à l'occasion de la sortie du nouveau guide des diagnostiqueurs (V3) prévue d'ici au mois de juillet 2024.
Pour vous y retrouvez au mieux avec vos obligations sur ce sujet et quelque soit votre besoin, n’hésitez pas à contacter votre diagnostiqueur du réseau national BC2E. Il vous indiquera les bonnes démarches à faire en cas de vente ou de location.
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